Chu kỳ bất động sản là một khái niệm quan trọng mà các nhà đầu tư cần hiểu rõ để đề ra chiến lược đầu tư hợp lý tùy theo từng giai đoạn của thị trường bất động sản, vốn luôn dao động không ngừng. Hãy xem bài viết này để nâng tầm kỹ năng đầu tư của bạn nhé!
Mục lục [hide]
Chu kỳ bất động sản là gì? Khái niệm chu kỳ bất động sản
Bản chất của chu kỳ bất động sản là sự liên hệ mật thiết giữa cung và cầu, được thể hiện bởi số lượng bất động sản đang rao bán và số lượng người tìm mua bất động sản. Nếu cầu nhiều hơn cung, giá cả sẽ tăng cao và ngược lại.
Khi dân số ngày một tăng, nhu cầu sở hữu nhà và giá bất động sản cũng sẽ tăng theo, bao gồm đất đai, nhà cho thuê, nhà cho bán,… Các nhà đầu tư và chủ thầu xây dựng sẽ phát triển và cho ra các dự án bất động sản mới để đáp ứng nhu cầu thị trường.
Dần dần, số lượng bất động sản cho thuê và bán sẽ vượt quá nhu cầu, giá sẽ cao đỉnh điểm, cuối cùng dẫn đến sự tụt dốc và thoái trào của giá nhà và đất đai. Thông thường, một chu kỳ bất động sản sẽ kéo dài trung bình 18 năm. Lưu ý rằng đây chỉ là con số tương đối, vì thị trường bất động sản rất dễ biến động bởi nhiều yếu tố khác nhau.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản
Việc xác định chính xác khi nào là thời điểm chuyển giao sang giai đoạn tiếp theo trong chu kỳ bất động sản là điều không hề dễ dàng, nhưng có một số yếu tố mà các nhà đầu tư dựa vào để làm được điều này. Đây là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản:
- Mức độ sẵn lòng cho vay tiền của người cho vay mua nhà
- Số tiền mà người mua/thuê nhà có thể vay và chi tiêu
- Tình hình kinh tế chung và tỷ lệ thất nghiệp
- Các dự án địa phương có thể tác động đến nhu cầu
- Tốc độ tăng/giảm giá bất động sản
- Tỷ lệ trống của bất động sản đầu tư
- Mức độ phù hợp của bất động sản với nhu cầu của người mua
- Lãi suất
Các giai đoạn khác nhau của chu kỳ bất động sản
Chu kỳ bất động sản có 4 giai đoạn chính, bao gồm:
Giai đoạn phục hồi
Đây là thời điểm thị trường đang cố ổn định lại sau một kỳ khủng hoảng/suy thoái. Giá bất động sản vẫn trì trệ và không có dấu hiệu cho các dự án mới. Tuy nhiên, sau một thời gian, giá thuê/bán có thể sẽ tăng nhẹ, các ngân hàng có thể giảm lãi suất và khuyến khích cho vay. Các nhà đầu tư nên theo sát tình hình thị trường để hành động ngay khi có dấu hiệu phục hồi.
Giai đoạn tăng trưởng
Trong giai đoạn tăng trưởng bất động sản, giá bắt đầu leo thang mạnh mẽ, thúc đẩy nhu cầu mua sắm nhà đất. Giao dịch sôi động, ngân hàng ra nhiều chính sách cho vay, và người mua thường sẵn lòng trả giá cao hơn. Công trình xây dựng tăng, làm giá vật liệu xây dựng tăng theo.
Giai đoạn bong bóng (siêu cung)
Giai đoạn này thường được xác định bởi sự xuất hiện ồ ạt của các dự án bất động sản và giá cả vô cùng cao. Nhà ở trở nên đắt giá đến đỉnh điểm và hiện tượng đầu cơ trở nên rất phổ biến. Mọi người tranh nhau mua với hi vọng bán ra với giá lãi, nhưng đồng thời, đó cũng là thời điểm lạm phát tăng lên. Do đó, Chính phủ và các ngân hàng bắt đầu thực hiện các biện pháp hạn chế vay để kiểm soát thị trường.
Giai đoạn thoái trào
Cuối cùng, giai đoạn suy thoái mang theo những đợt giảm giá cực mạnh, khiến thị trường trầm lắng và giao dịch chậm lại. Lúc này cung đã vượt rất xa so với cầu, khiến cho việc vay mượn và giao dịch trở nên khó khăn hơn. Nguy cơ thất thoát tài sản và vay nợ cao đã tạo nên cảnh báo khẩn cấp, đẩy thị trường bất động sản vào tình trạng tồn đọng.
Chiến lược đầu tư cho từng giai đoạn của chu kỳ bất động sản
Mặc dù không có một “bí kíp” tối ưu nào có thể giúp bạn đầu tư thành công 100% dựa theo các giai đoạn trong chu kỳ bất động sản, lịch sử cho thấy các giai đoạn này thường đi kèm với một số phương pháp đầu tư cụ thể.
Chiến lược đầu tư giai đoạn phục hồi
Đây là khoảng thời gian thích hợp để đầu tư vào các bất động sản giá thấp hơn thị trường để thu lời vào khi giá mặt bằng chung tăng. Một số chiến thuật phổ biến bao gồm: Bán buôn (bán sỉ), cải tạo nội thất, mua và giữ, đầu tư vào căn hộ đa gia đình, cho vay ngắn hạn đều là những lựa chọn tốt trong quá trình hồi phục.
Chiến lược đầu tư giai đoạn tăng trưởng
Chiến lược phù hợp cho giai đoạn này là bán bất động sản đã mua từ giai đoạn trước. Khi kinh tế phục hồi, nhu cầu về nhà ở tăng, tạo cơ hội phát triển và tái phát triển bất động sản, các nhà đầu tư sẽ có thể bán với giá cao hơn giá trị thị trường. Chiến lược mua và giữ, đầu tư vào căn hộ gia đình đa thế hệ và căn hộ thương mại, cũng như phát triển bất động sản có thể là những phương pháp lý tưởng trong giai đoạn mở rộng.
Chiến lược đầu tư giai đoạn bong bóng
Trong giai đoạn bong bóng, nhiều nhà đầu tư muốn giữ vững bất động sản để đầu tư lâu dài, chờ đợi thời điểm phù hợp trong tương lai để bán. Một số nhà đầu tư có thể sợ hãi về một suy thoái sắp tới và quyết định thanh lý một số đầu tư — nhưng tất cả phụ thuộc vào ngân sách và tình hình hiện tại của riêng bạn. Điều quan trọng là bạn phải biết xác định đâu là tài sản có giá trị tiềm năng cho đợt tăng trưởng tiếp theo.
Chiến lược đầu tư giai đoạn thoái trào
Đây là cơ hội để bạn mua được những bất động sản tuyệt vời với mức tiết kiệm lớn. Bạn có thể nắm giữ những tài sản này hoặc cải tạo và trang trí thêm để tăng giá trị và tung ra thị trường ngay khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi. Vay tiền trong giai đoạn này cũng có thể là một quyết định tốt. Hãy lưu ý suy nghĩ kỹ càng trước khi ra quyết định vì đây là thời điểm mang rủi ro cao.
Kết luận
Hi vọng với bài viết này, bạn đã hiểu rõ hơn về chu kỳ bất động sản và cách đầu tư phù hợp với từng thời điểm. Nếu có bất kỳ thắc mắc hay nhu cầu nào về bất động sản, cho thuê hay mua bán, hãy liên hệ ngay chúng tôi qua website ecogreensaigon.com.vn hoặc Hotline (+84) 98 688 8100 / (+84) 91 647 3022 để được tư vấn chi tiết.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN:
- Cách nhận diện dự án bất động sản lừa đảo hiện nay
- Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho người mới
- Tại sao nên đầu tư căn hộ Eco Green Sài Gòn
